<도시계획과 부동산 개발의 상관관계>

대학에서 도시공학을 전공한 필자는 졸업 논문으로 교통공학 분야를 다루었습니다. 대학 시절 계속해서 도시계획과 교통공학 학문을 함께 배웠습니다. 이후 전공을 살려 교통공학보다 도시계획 쪽 일로 출발했습니다. 돌이켜보면 총 13년 경력에서 대략 11년을 도시계획 엔지니어링 회사에서 직접 인허가 실무를 담당했습니다. 현재 부동산 개발 및 시행파트에서 토지개발에 현황조사, 인허가 검토 일을 추진한지가 2년이 훌쩍 넘었습니다.

이러한 배경 지식과 실무 경험 때문에 이제 토지에 대해 어느 정도 개발가능여부는 파악하는 능력이 생겼습니다. 그러면 제 경험과 지식으로 간략하게 부동산 개발과 도시계획의 상관관계에 대해 한번 알아보겠습니다.

도시계획과 부동산은 밀접한 관계에 있습니다.

도시계획의 사전적 의미는 “인간 주거와 활동기능을 능률적이고도 효과적으로 공간에 배치하는 계획”입니다. 더 쉽게 이야기하면 우리가 살고 있는 주거, 상업시설 등을 효율적인 토지, 즉 땅 이용계획을 수립하여 각각의 공간에 지을 수 있도록 해주는 일이라고 보시면 됩니다.

부동산은 “내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 땅과 그 위에 설치된 도로, 운동장등 각종 정착물들을 모두 총칭하는 움직이지 않는 재산”으로 정의할 수 있습니다. 이런 부동산을 개발하기 위해서 도시계획과 건축 등 행위를 통해야 가능합니다. 특히 토지에 대한 개발은 도시계획 수법을 통하여 각종 규제와 완화 적용을 받습니다.

예를 들어 귀농․귀촌으로 인한 전원주택을 개발하는 건이 있다고 칩시다. 일단 주택을 지을 토지가 먼저 있어야 하겠지요? 해당 토지가 전원주택을 지을 수 있는지 도시계획에서 정해 놓은 토지의 용도를 먼저 파악해야 합니다. 확인 결과, 건축이 가능하면 다음에는 이 토지의 형질을 바꾸어야 합니다. 형질을 바꾼다는 것은 이 토지 위에 전원주택을 지을 수 있는 토지의 모양 등을 만드는 것입니다. 이렇게 토지의 형질변경을 바꾸는 것을 도시계획 수법에서 “개발행위허가”를 받는다고 보시면 됩니다. 토지와 건물 등 부동산을 개발하기 위해서는 제일 먼저 토지에 대한 규제사항과 개발가능여부를 파악하는 것을 도시계획을 통해 이루어집니다.

요즘 재건축이나 재개발이란 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 주로 30-40년이 지난 오래된 아파트 단지를 다시 개발할 때 사용하는 말입니다. 작년 8․2 부동산 대책, 올해 재건축 초과이익환수 부활, 안전진단 강화 등으로 재건축에 어려움을 겪고 있습니다.

재개발, 재건축 사업은 도시계획에서 <도시정비사업>이라고 부릅니다. 대규모 개발사업이다 보니 개인이 혼자서 개발할 수 없습니다. 아파트에 사는 주민들이 모여 조합을 만들어 현대나 대림건설 등 큰 시공사등과 함께 공사를 진행합니다. 이것도 큰 범주에서 보면 도시정비사업을 위한 부동산 개발입니다. 도시계획 수법 중 정비계획 수립을 통한 토지 개발이 우선 되어야 가능합니다.

규모가 작고 큰 부동산 개발은 ①도시계획 인허가를 통한 토지 형질변경 → ②각종 건축 관련 인허가를 통한 건축 행위 이후 각종 상품 구성을 통해 분양 또는 임대를 하게 됩니다. 이렇게 부동산 개발과 도시계획은 밀접한 관계가 있다고 보시면 됩니다. 

<글: 황상열 토지개발전문가>

​​- 도시계획 엔지니어/부동산 개발 기획 및 토지개발 인허가 전문가

- 작가/강사/동기부여 강연가

- 매일경제 칼럼 연재

- 저서 

<나를 채워가는 시간들, 마음세상(예정)-2017.12>

<미친 실패력, 더 로드-2017.5>

<모멘텀(momentum), 휴앤스토리-2016.4>

<되고싶고 하고싶고 갖고싶은 36가지, 시너지북-2015.7>

- 양천구 도서관 강의, 한국 HRD 교육방송 출연등 20여 차례 강연

(주제 : 인생 모멘텀 찾기, 실패를 두려워하지 않는 인생 등)