상업지역 - 돈이 몰리는 토지의 용도
 

강연이 있거나 사람을 만나러 강남역에 자주 간다. 그 때마다 강남역 주변으로 휙 둘러본다. 빈틈없이 고층빌딩이 즐비하다. 가끔 저 빌딩을 하나라도 가질 수 있으면 좋겠다는 생각으로 입맛을 다신다.

강남역 주변은 보통 40층 이상 대기업이나 벤처기업이 본사로 쓰고 있는 업무시설 건물이 대부분이다. 같은 땅인데 어떻게 저렇게 높은 건물이 올라갈 수 있을지 의문이 드는 사람도 있을 것이다. 바로 토지의 용도가 상업지역이기 때문에 가능하다고 간단하게 설명할 수 있다. 토지는 용도지역에 따라 지가(땅값)와 개발할 수 있는 건축물의 용적률과 건폐율 등에서 그 차이가 난다

우리나라 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시지역과 도시외지역으로 구분된다. 그 중 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분된다.

이 중 상업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 의미는 ‘상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역’이라고 정의하고 있다. 쉽게 이해하면 시내 중심가에 상가와 업무시설이 밀집되어 있는 지역에 많이 지정되고 있다. 

<출처 : 픽사베이>

큰 도로변으로 띠 형이나 주로 지하철 역세권 반경 250m내 건축물, 주거지역내 생활용품 등을 파는 근린생활시설, 유통상가 등에 주로 형성된다고 보면 된다. 상업지역은 다른 용도지역에 비해 좁은 토지에 높은 건물이 올라가니 토지의 집약도와 효율성이 가장 높다.

상업지역은 다시 ①중심상업지역, ②일반상업지역, ③근린상업지역, ④유통상업지역, 이렇게 구분되고 있다.

① 중심상업지역은 도시의 중심부인 도심, 부도심의 상업과 업무시설 기능 수행을 위해 지정한다. 도심은 업무와 상업이 복합된 고층빌딩들이 많이 늘어서 있다.

② 일반상업지역은 중심상업지역보다는 밀집도가 덜한, 말 그대로 일반적인 상가와 업무 기능을 수행하는 지역에 위치한다.

③ 근린상업지역은 도시계획에서 말하는 근린주구(Neighborhood Unit) 내 주민들에게 일반 가게나 재화 공급 등을 위해 지정하는 용도지역이다. 근린주구란 1920년대 미국의 페리가 만든 개념으로 초등학교 도보권을 기준으로 설정된 단위주거 구역을 말한다. 걸어서 통학이 가능한 초등학교를 중심으로 상점, 놀이터 등 공공시설을 배치하는 작은 단위의 구역이라고 보면 쉽다. 즉 우리가 사는 집 근처에 있는 수퍼마켓이나 편의점, 미용실, 노래방등이 있는 곳이라고 생각하면 된다.​

<출처:픽사베이>

④ 유통상업지역은 도시와 도시끼리 또는 지역 간 유통기능을 담당하는 도매시장, 창고 등이 입지한다. 차를 타고 고속도로에서 인터체인지로 들어올 때 보이는 도매상점이 밀집한 지역이 많이 지정된다. 파주나 여주에 있는 아울렛 매장 등이 그 예로 보면 쉽다.

그야말로 상업지역은 도시지역 중에서도 부동산 투자와 개발이 제일 활발한 지역이다. 건폐율이나 용적률이 다른 용도지역에 비해 월등히 높아 건물을 크고 높게 지을 수 있다. 여러모로 수익성이 높기 때문에 인기가 높고 가장 비싼 땅이다. 그만큼 일반인들이 투자하기에는 진입장벽이 높은 것도 사실이다.

다시 한 번 강조해 본다. 토지에 있어서 가장 중요한 원칙은 먼저 용도지역을 살펴보는 것이다.

<글: 황상열 토지개발전문가>

​​- 도시계획 엔지니어/부동산 개발 기획 및 토지개발 인허가 전문가

- 작가/강사/동기부여 강연가

- 매일경제 칼럼 연재

- 저서 

<나를 채워가는 시간들, 마음세상(예정)-2017.12>

<미친 실패력, 더 로드-2017.5>

<모멘텀(momentum), 휴앤스토리-2016.4>

<되고싶고 하고싶고 갖고싶은 36가지, 시너지북-2015.7>

- 양천구 도서관 강의, 한국 HRD 교육방송 출연등 20여 차례 강연

(주제 : 인생 모멘텀 찾기, 실패를 두려워하지 않는 인생등)