주거지역의 이해

- 용도지역에 따라 들썩이는 땅값

우리나라 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 크게 도시지역과 도시외지역, 이렇게 두 가지로 구분합니다.

‘도시지역’은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나눕니다.

‘도시외지역’은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분합니다.

일단 토지투자나 개발을 위해 가장 중요한 것이 이 용도지역입니다. 용도지역에 따라 지가 즉, 땅값이 움직입니다. 개발할 수 있는 건축물의 용적률과 건폐율 등이 달라지기 때문입니다. 바로 부동산 가치를 결정하는데 가장 주요한 변수가 용도지역입니다.

오늘은 그 첫 번째로 도시지역 내 주거지역에 대해 자세하게 알아보고자 합니다.

주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국계법)상 의미로 ‘거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역’으로 규정하고 있습니다. 쉽게 말씀드리면 사람이 살고 있는 집들이 밀집해 있는 지역을 주로 주거지역으로 지정한다고 보면 됩니다. 1~2층 단독주택, 3~4층 빌라 및 연립 등 중층 주택, 그리고 5층 이상 아파트와 같은 고층 주택 등이 대상입니다.

‘주거지역’은 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분합니다.

첫째, 전용주거지역은 국계법상 ‘양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역’이라고 정의하고 있습니다.

둘째, 일반주거지역은 같은 법규에서 ‘편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역’입니다.

셋째, 준주거 지역은 ‘주거기능을 위주로 하나 일부 상업 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역’으로 규정하고 있습니다. 

<출처: 픽사베이>

첫째, 전용주거지역은 사람이 사는 데 쾌적하고 양호한 환경에서 살 수 있는데 초점을 맞추고 있습니다. 대부분이 1~2층 단독주택 또는 3층 이하 빌라입니다. 돈 많은 부자들이 사는 부촌에 주로 지정되는 용도지역이라 보면 이해가 빠릅니다. 예를 들어 종로구 평창동, 성북구 성북동, 강남구 역삼동 일대가 전용주거지역으로 지정되어 있습니다.

다시 전용주거지역은 1종과 2종 전용주거지역으로 다시 세분할 수 있습니다. 1종 전용주거지역은 1~2층 단독주택지, 2종 전용주거지역은 3층 이상 빌라 등 공동주택으로 양호한 환경을 보호하기 위해 지정합니다. 일반주거지역에 비해 건폐율과 용적률이 낮아 주거환경이 아주 쾌적합니다.

둘째, 일반주거지역은 전용주거지역에 비해 주거환경의 편리성에 초점을 맞추다 보니 실용성이 강조됩니다. 건축물의 용적률과 건폐율이 낮은 순서에서 높은 순서로 다시 1종‧2종‧3종으로 구분할 수 있습니다.

1종 일반주거지역은 1~2층 단독주택 등 저층주택 밀집지역이 대체로 많습니다.

2종 일반주거지역은 3~4층 위주의 다세대주택, 연립 및 빌라 등 중층주택 밀집지역에 지정합니다.

3종 일반주거지역이 5층 이상 아파트 등 고층주택이 모여 있는 곳에 많이 지정하고 있습니다.

지방 도시에는 제2종일반주거지역만 지정되어도 아파트를 지을 수 있는 여건이 되는 경우도 있습니다. 1종에서 3종으로 올라갈수록 지가도 비싸고 가치가 올라갑니다. 

<출처: 픽사베이>

셋째, 준주거지역은 상업지역보다 약하지만 주거지역 중에는 지을 수 있는 건축물의 용적률과 건폐율의 범위가 제일 큽니다. 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등도 일부 허용이 됩니다. 큰길가에 높진 않지만 10층 이하의 도로변 주상복합 건축물이 준주거지역에 해당하는 경우가 많습니다.

주거지역은 주민들이 일상생활을 잘 영위할 수 있도록 인근 공공시설, 교육 및 편익시설과의 접근성도 잘 고려해야 합니다. 또 전체적인 주거지역의 조화를 위해 저밀, 중밀, 고밀주택의 조화도 중요합니다.

다음에는 상업지역에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

<글: 황상열 토지개발전문가>

​​- 도시계획 엔지니어/부동산 개발 기획 및 토지개발 인허가 전문가

- 작가/강사/동기부여 강연가

- 매일경제 칼럼 연재

- 저서 

<나를 채워가는 시간들, 마음세상(예정)-2017.12>

<미친 실패력, 더 로드-2017.5>

<모멘텀(momentum), 휴앤스토리-2016.4>

<되고싶고 하고싶고 갖고싶은 36가지, 시너지북-2015.7>

- 양천구 도서관 강의, 한국 HRD 교육방송 출연등 20여 차례 강연

(주제 : 인생 모멘텀 찾기, 실패를 두려워하지 않는 인생등)