올해 1월말에 클라이언트가 의뢰한 제주도 토지에 대한 허가와 세금문제 등을 직접 알아보기 위해 내려가게 되었다. 클라이언트 분들이 의뢰하는 나에게 토지를 의뢰하면 제일 먼저 그 땅이 가진 용도지역과 주변 현황, 개발 계획 등 정보에 대해 알아보기 시작한다. 이러한 정보는 미리 사무실에서 인터넷과 기사 등을 통해서 알 수 있다.

토지에 대한 용도지역을 알 수 있는 방법에 대해 알아보자. 인터넷에서 토지의 용도지역을 확인할 수 있게 된 것은 불과 10년이 되지 않는다. 내가 처음 도시계획 엔지니어링 회사에서 일을 하게 되었을 때도 직접 일을 하는 엔지니어가 가지고 있는 도시관리 계획도나 지자체 도시과에 비치하고 있는 도서 등을 직접 열람해야 가능했다. 이러한 정보들이 하나둘씩 전산으로 입력되어 이제는 인터넷 사이트로 편하게 찾을 수 있게 되었다.

유명한 포털 사이트 네이버나 다음, 네이트 등을 일단 접속해서 검색창에 “토지이용규제서비스”이라고 검색한다.

자기가 현재 소유한 토지가 있다면 이 사이트에 일단 먼저 들어간다. 들어가게 되면 ‘토지이용규제서비스’ 의 기본창이 열린다.

주소창에 소유한 토지의 주소와 번지를 치면 그 토지에 대한 기본적인 정보가 나온다. 제일 위에 나오는 것이 토지의 용도지역이다.

의뢰받았던 제주도 토지에 대해 주소와 번지를 입력하였더니 이런 정보가 나온다. 위에 보면 용도지역은 계획관리지역이다. 그리고 밑에 다른 법규에 의해 그 토지가 가진 속성이 나온다.

제주도는 육지와 다르게 <제주도특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>으로 따로 관리하고 있다. 물론 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 의한 용도지역은 가장 큰 기준으로 이 토지는 계획관리지역에서 조성 가능한 건축물의 용도는 모두 지을 수 있다. 4층 이하 단독주택이나 아파트를 제외한 공동주택, 근린생활시설 등은 가능하다. 다른 법규에 의해 규제되는 내용 중 특이한 것은 제주도는 경관, 생태계 및 지하수를 보전하기 위해 등급으로 나누어 개발을 제한하고 있다. 위의 토지는 경관보전지구 4~5등급, 생태계보전등급 5등급, 지하수보전등급 4등급이다. 보통 4~5등급은 개발규제가 약한 편으로 가능하다.

이렇게 본인이 가지고 있는 토지에 대해 간략하게 정보를 알고 싶다면 토지이용규제서비스를 이용하여 먼저 용도지역부터 확인을 해보자. 토지는 용도지역만 알아도 추후 자기가 어떤 개발을 할 수 있을지, 행위를 해야 할지 감을 잡을 수 있다. 토지는 다른 부동산과 다르게 사람들이 어려워하는 이유는 여러 다양한 법규들에 의해 규제를 받고 있고, 주변 개발계획 등에 따라 영향을 많이 받아서 괜히 투자해서 망하지는 않을지 하는 두려움 때문이다. 그러나 장기적으로 투자가치는 아파트 등 건물보다는 가능성이 더 커서 기본적으로 토지의 용도지역부터 찾는 습관이 중요하다. 

<글: 황상열 토지개발전문가>

​​- 도시계획 엔지니어/부동산 개발 기획 및 토지개발 인허가 전문가

- 작가/강사/동기부여 강연가

- 매일경제 칼럼 연재

- 저서 

<나를 채워가는 시간들, 마음세상(예정)-2017.12>

<미친 실패력, 더 로드-2017.5>

<모멘텀(momentum), 휴앤스토리-2016.4>

<되고싶고 하고싶고 갖고싶은 36가지, 시너지북-2015.7>

- 양천구 도서관 강의, 한국 HRD 교육방송 출연등 20여 차례 강연

(주제 : 인생 모멘텀 찾기, 실패를 두려워하지 않는 인생 등)